Existem investidores que se organizam para aplicar em FII, e isso é uma ótima ideia. Isso porque os FIIs se trata de um grupo de pessoas que estão dispostas a investir em um mesmo fundo. Assim, eles se juntam e começam a adquirir fundos imobiliários, neste caso os FIIs, a fim de aplicar em um imóvel escolhido.
Entenda tudo sobre fundos imobiliários aqui, neste artigo completo sobre o assunto. Saiba do que se trata, como funciona, como investir, entre outras informações primordiais para quem quer adquirir um FII.
Entenda como investir em Fundos Imobiliários
Os fundos imobiliários são tipos de investimento ideais para aquelas pessoas que desejam obter lucros por meio do aluguel de imóveis, aproveitando a grande tradição da cultura brasileira, que se mantém forte nesse setor. Independentemente do seu objetivo com esse tipo de investimento sendo de receber rendas de aluguel ou lucrar com a venda e compra, esse tipo de investimento pode ser ideal.
Além disso, investir em FII pode se aproximar de várias vantagens, como a mais atrativa: esse investimento é baixo. Ou seja, você não deve começar a investir apenas quando tiver uma grande quantia. Pode ser possível iniciar suas aplicações em fundos de investimento imobiliários com o que você tem em sua conta.
Se você está lendo até aqui, provavelmente está realmente interessado em realizar esse tipo de investimento, por envolver fundos imobiliários. Saiba por que você deve investir em FII.
Por que investir em FI?
O investimento em imóveis é um tipo de aplicação do agrado do brasileiro, e podemos afirmar isso com mais assertividade ao analisar a cultura do nosso país. Talvez você não conheça uma pessoa que nunca tenha falado sobre o seu desejo de investir em algum imóvel, na maioria das vezes comprando um.
No entanto, o que impede a maioria dessas pessoas de realizar esse sonho é o investimento alto que ela deve realizar, para conseguir esse imóvel. E é aí que entram os FIIs.
Realizar o sonho de ter um imóvel em seu nome a fim de investir nele a moda antiga é uma atividade muito difícil de ser feita em pouco tempo, principalmente se o imóvel precisar de alguns ajustes, ou se o proprietário tiver que construí-lo do zero. Não importa o jeito, mas asseguramos que demorará anos para que ele comece a lucrar.
Para começar a ganhar dinheiro com esse imóvel, outro problema poderá aparecer: encontrar uma pessoa para alugar ou comprar. Dependendo do tipo de imóvel e da localização nem sempre podemos assegurar que um comprador aparecerá dentro de um mês.
Isso porque ainda não falamos sobre a burocracia que está envolvida em realizar os registros do imóvel ou até realizar pagamentos de impostos sobre a propriedade, sem considerar as operações gestantes. Todos esses problemas podem ser resolvidos quando investimos em fundos imobiliários, pois ganhamos dinheiro do mesmo jeito, mas de uma forma muito mais fácil.
Com um FII, o investidor não terá que desembolsar tanto dinheiro para começar a investir e obter seus lucros com imóveis. Graças a criação desse tipo de investimento, qualquer investidor pode começar a aplicar em fundos imobiliários a partir de R$ 20 hoje.
Podemos listar diversos tipos de FIIs que existem nos dias de hoje. Continue lendo, e defina qual é o melhor para você.
Tipos de FII para investir
Mesmo que existam diversos tipos de FII para serem investidos, posso assegurar para você que vale muito a pena avaliar todos os tipos de fundos imobiliários antes de começar a investir. Isso porque existem fatores que devemos considerar, como o fato de um fundo imobiliário com um prédio de escritórios poder sofrer com a vacância de um jeito mais intenso do que se compararmos com um fundo imobiliário, que realiza aluguel para uma agência bancária, por exemplo. Essa diferença é grande, pois geralmente os escritórios são alugados para 20 ou mais anos de uso.
Ainda sobre os aluguéis de agências, eles costumam ser menores, se comparados aos preços de prédios de escritório, com o cálculo do custo por metros quadrados.
Enfim, confira a lista a seguir com os maiores tipos de FIIs que você pode investir hoje:
- Fundos investidores em instituições educacionais;
- Fundos investidores em lajes corporativas;
- Fundos investidores em Hospitais;
- Fundos investidores em letras de crédito imobiliários (LCI), como o CRI;
- Fundos investidores em agências bancárias;
- Fundos investidores em shoppings;
- Fundos investidores em hotéis;
- Fundos investidores em outro FII.
Critérios de Avaliação antes de investir em FII
Todo investidor deve utilizar os critérios de avaliação antes de investir em FII, pois é importante seguir as análises, sendo dois pontos principais que devem ser revisados, antes de decidir o imóvel. As duas análises podem ser uma quantitativa e uma qualitativa.
Na análise qualitativa é importante analisar tudo sobre a localização do imóvel, levando em consideração se ele se apresenta em uma zona que oferecerá um crescimento amplo ou locações rápidas, se os aluguéis da região possuem uma boa lucratividade, se o preço do aluguel por metro quadrado acompanha o crescimento da região, análise de locatários, entre outros.
A análise quantitativa tende a ser a mais prática podendo ser feita a distância, diferente da qualitativa. Nesse primeiro tipo de análise você deverá avaliar números de empreendimento, como cotação, patrimônio líquido, valor de mercado, entre outros pontos que abordaremos a seguir.
Cotação do imóvel
Por mais que a cotação não trabalhe sozinha, ou seja, esse ponto não será o único que você deverá analisar, é importante termos ela em mente para prosseguir com as outras análises.
A cotação de um FII é variável de ser investido na bolsa de valores, o que faz o investimento aumentar ou diminuir de valor diariamente, junto a altas e quedas de oferta e demanda.
Esse tipo de sistema está presente em qualquer mercado de investimentos. As altas e baixas nos preços funcionam da seguinte forma: se existem muitos interessados a comprar, o preço subirá, por conta da movimentação de compra estar aumentando exponencialmente. Mais, se os investidores passarem a vender mais do que a comprar, na próxima atualização o preço cairá.
É bom compreender sobre essas altas e quedas para que você não tenha surpresas desagradáveis a respeito de maus investimentos com o FI escolhido.
Valor de Mercado
Qualquer FII existente possui uma numeração correspondente a cada pedaço que é dividido e vendido, assim como o loteamento de um terreno físico, e esse conjunto de numeração é chamado de “número de cotas”.
E é nisso que o valor de mercado entra, pois ele é justamente o valor que compraria todos esses pedaços “loteados”. Para chegar ao resultado do valor de mercado, deve-se multiplicar o preço por cota mais atual pela quantidade delas.
Patrimônio Líquido
O patrimônio corresponde ao valor da soma das participações em recebíveis imobiliários ou edifícios de fundo.
Para melhor compreensão, por exemplo, o fundo BBPO11 possuía um patrimônio que valia R$ 1.624.928.435,53, no ano de 2020, e por isso, podemos afirmar que esse valor corresponde ao custo para as construções de qualquer imóvel contido neste fundo.
Patrimônio líquido por Cota
Dessa vez, devemos utilizar o mesmo exemplo anterior, mas dividindo o patrimônio líquido pelo número de “lotes”, ou cotas:
R$ 1.624.928.435,53/15.919.690
O quociente será R$ 102,07. No entanto, na época a cotação das cotas estava custando, individualmente, R$ 157,60.
Aqui, podemos ver que cada cota estava com um valor superestimado, ou seja, os investidores pagavam R$ 50 a mais do seu valor real. Essa questão não foi levantada apenas para falarmos se isso é bom ou não, pois ela serve para comparar diversos fundos desse mesmo tipo.
Afinal de contas, quando compramos um ativo vale mais a pena pagar o valor menor do que o valor que seria gasto para construir um ativo desses.
Liquidez
Os maiores FIIs existentes possuem mais de 100 ordens diárias, chegando a mais de R$ 150 mil. Esse fato garante que o ativo seja vendido em um breve tempo, como em dias.
Dividend Yield
Essa se trata de uma renda paga, em percentuais, por um FII, ao ano. Para um melhor entendimento, imagine um FII com uma cota que vale R$ 100. Agora, imagine que dividendos do fundo paguem R$ 1 a cada mês, como se fosse um aluguel.
Isso significa que, ao fazer 1 ano de investimento, esses dividendos pagaram um total de R$ 12 reais, gerando um Dividend Yield de 12% ao ano.
Também podemos levar em questão o fato de não existir imposto de renda acima da distribuição de rendimentos provenientes dos FIIS. Isso quer dizer que, diferente de locações tradicionais, o investimento em FII não acarretará IR.
Se por acaso ao adquirir um FII você queira gerar uma renda significativa, continue considerando os fundos de imóveis.
Vantagens de investir
Pode ficar despreocupado, pois existem diversas vantagens a respeito do investimento em FIIs, o que não deixa de ser atrativo para quem quer diversificar em seus investimentos, inclusive.
Sim, a maior vantagem em investir em fundos imobiliários é a alta variedade de fundos que você pode comprar e aplicar. Entenda que ao realizar esse investimento, você poderá encontrar muitos tipos e fundos diferentes em sua carteira. Quanto mais variedade, mais diferenças em preços de cotações, e isso é bom, pois se algum ativo não estiver lucrando muito bem, outros podem cobrir essa falta de valor.
Mas, não devemos ignorar que a principal razão para o investimento em fundos imobiliários é o fato de esses fundos estarem ligados com aluguéis. Por isso, podemos considerar uma desvantagem, que seja a ser uma situação chata, porém natural: a falta de um locatário. Se o imóvel fica parado e não tem alguém ou alguma empresa, organização ou grupo para o alugar, o investidor não recebe.
No entanto, a vantagem de conseguir investir em diversos fundos é que, obtendo 20 imóveis ou FIIs, dificilmente você ficará sem receber o aluguel das 20. Poderá estar sem o aluguel de 2, ou até 4, mas é melhor do que arriscar em apenas 1 fundo.
Investindo em FIIs você também terá um custo menor, visto que, em média, cada corretagem custa R$ 10. Por isso, falamos com tanta naturalidade sobre as 20 cotas.
De uma forma mais clara, querendo diversificar sua carteira com 20 fundos imobiliários, visto que cada fundo custa, aproximadamente R$ 10, seriam gastos por volta de R$ 200, além dos custos concedidos à Bovespa, de 0,038%. No entanto, para isso você deveria iniciar 20 ordens de negociação, para comprá-los.
Caso você queira aproveitar para encher sua carteira dos diversos fundos imobiliários, se preocupe em investir aproximadamente R$ 1 mil por cada fundo, uma vez que, para diversificar tanto investindo em Fundos de Fundos, valerá a pena se você desembolsar, no mínimo R$ 20 mil.
Porém, não perca a esperança, pois para investir em Fundos de Fundos nem sempre é necessário obter essa quantia. Você não precisa começar no mundo dos investimentos em FII desembolsando tantos mil reais.
Note que você pode começar a comprar uma cota por R$ 70, ainda garantindo uma variedade de fundos na sua carteira. A partir desse valor, você investe em Fundos de Fundos, e ainda diversifica seus ativos. No entanto, não excluímos a metodologia do investimento mínimo, pois pode acontecer de um investidor pagar R$ 70, mas pagar um adicional de R$ 10 de tarifas, correspondente a mais de 10% de juros, para poder receber do fundo.
Uma outra vantagem sobre o investimento em Fundos de Fundos é que eles podem contar com grandes profissionais em gestão, o que garante uma gerência eficiente.
Inclusive, são esses grandes profissionais de gestão que definirão o destino de cada fundo, ou seja, para qual investimento eles irão. A desvantagem nesse quesito é que, como todo ser humano erra, os gestores não estão livres de maus cálculos e análises, podendo encaminhar maus fundos, uma vez que o investidor não poderá modificar os fundos da carteira.
Por que vale a pena investir em fundos imobiliários?
Por fim, você acha que valerá a pena realizar esse tipo de investimento? Pensando bem, essa é uma forma descomplicada de investir dinheiro em imóveis que serão alocados de verdade, se compararmos com a construção de um imóvel do zero.
Os FIIs são essenciais para aquelas pessoas que desejam obter uma renda passiva e tranquila, proveniente da locação de um imóvel em que este investe. E é claro que essa quantia investida será muito menor a quantia que seria utilizada para a compra de um imóvel completo, de forma física.
Aqui, você pôde entender tudo sobre a aplicação em FIIs, assim sobre suas vantagens e cálculos sobre cotas. Por isso, você pode considerar que está pronto para adquirir seu primeiro conjunto de FII. Bons investimentos!