O REIT é para os investidores que desejam aplicar exclusivamente em imóveis americanos. Isso porque ele se trata de um conjunto de aplicações em imóveis dos EUA, em dólar.
Várias pessoas se perguntam como esses investimentos devem ser feitos, e por isso, criamos esse artigo, para esclarecer tudo sobre REIT, principalmente porque essa é a forma mais descomplicada que existe de investir fora do país.
Definição de REIT
De sigla Real Estate Investment Trusts, REIT são empresas que foram criadas com um foco direto no mercado imobiliário americano. Na prática, as empresas REIT adquirem e vendem imóveis, a fim de lucrar com as operações. Eles também podem ser comparados com fundos imobiliários brasileiros.
Assim, podemos compreender que os REITs americanos não se tratam de fundos, mas sim de empresas que podem captar dívidas a fim de se alavancar, sendo uma característica que se difere dos fundos imobiliários do Brasil.
O investimento em REIT também é feito de um jeito parecido com aplicação em ações, onde o investidor deve obter conta em corretora para comprar uma participação na companhia imobiliária, sendo remunerado pelos lucros dos ativos.
Esses tipos de investimento possuem uma alta maturidade nos Estados Unidos, por conta de vários fatores, como a enorme variedade de participação das companhias, o tamanho imenso de mercado, a participação das companhias no exterior, entre outros.
O primeiro REIT americano foi fundado em 1960, uma informação fundamental para compreendermos o quanto esse assunto é maduro lá.
Como eles funcionam na prática?
O REIT se trata de um ativo americano com grande destaque no país, entre diversos outros ativos. Isso porque milhares de cidadãos americanos possuem REITs nas suas carteiras.
Sendo de renda oscilante, todos os investidores devem estar cientes de uma alta variação nos preços, porque também varia por conta da demanda e oferta de cada ativo.
No entanto, a maior vantagem que existe em investir nesses ativos com certeza é o fato de ele ser maior que a aplicação em ações, sendo mais lucrativo investir em ativos de empresas imobiliárias.
Uma outra vantagem é como os dividendos são distribuídos por essas empresas: as REITs devem distribuir pelo o menos 90% de todos os rendimentos. Esses dividendos dão origem a um lucro consistente vantajoso, o que atraiu muitos americanos já começarem a investir nele.
Além dessa forma tradicional de investir em REITs, essa operação também pode ser feita por meio de um fundo de índice das aplicações, ETFs. Assim pode-se aplicar em diferentes REITs por meio da compra de um fundo passivo, apenas.
Tipos de REITs
Sobre os vários REITs nos Estados Unidos, podemos citar como os principais: Mortgage e Equity, parecidos com fundos de papel e de tijolo, respectivamente. Leia mais sobre eles, em particular.
Mortgage REIT
Esses REITs são títulos atrelados ao ramo de imóveis, e não são ativos físicos diretamente. Assim, eles são responsáveis por negociar hipotecas, recebíveis imobiliários ou certificados.
Equity REIT
Por sua vez, esses tipos de investimento são aplicados diretamente em imóveis físicos, podendo ser imóveis habitacionais, terrenos, empreendimentos, entre outros tipos.
Hybrid Reit
A partir daqui, falaremos sobre os demais tipos de REIT. O Hybrid Reit representa a compra de ativos de dois tipos, sendo uma parcela em títulos imobiliários e a outra é imóveis físicos.
REITs não listados
Esses REITs se tratam de tipos não registrados na bolsa, mas possuem registros na SEC, a Securities and Exchange Commission.
Private REITs
Esse REIT não possui registro na bolsa americana de valores ou no SEC.
Maiores setores de REITs
O mercado dos REIT possui diversos tipos de aplicações distintas, e então, o aplicador poderá diversificar. Leia sobre os maiores setores de redes:
Retail REITs
Os Retail REITs investem em imóveis do setor de consumo, podendo obter participação em shopping centers, lojas, entre outros imóveis do segmento de consumo.
Nesse caso, os lucros obtidos pelo investimento nesse tipo de REIT se originam do aluguel dessas lojas. O que quer dizer que, quanto mais o consumo mensal for encarecido, maiores são as probabilidades de os investidores conseguirem negociar aluguéis mais caros, lucrando mais.
Residential REITs
Já nesse REIT, os investidores podem aplicar em imóveis residenciais para lucrar acima de um aluguel de uma casa. Esse tipo de aplicação foca nas maiores cidades, por conta de o custo vital dos cidadãos ser mais alto e a locação do imóvel ser garantida rapidamente.
Além disso, em regiões da cidade grande é quase inviável o cidadão americano adquirir uma casa rapidamente, por meio de compra, o que leva essas pessoas a alugarem. Isso garante o ganho de quem investe em Residential REITs.
Healthcare REITs
Esse tipo de REIT é destinado a investidores que querem investir em imóveis ligados diretamente ao sistema de saúde.
Esses REITs se aproveitam da velhice, pois essa é uma tendência humana impossível de evitar: a construção de vários centros de saúde, consultórios, asilos, entre outros. Com o tempo passando, é natural e ideal que mais imóveis dedicados à saúde sejam criados e incluídos nessas empresas de REIT.
Office REITs
Esses são os tipos de REIT que investem no aluguel de escritórios, lucrando com isso. Os investidores desse tipo tendem a fechar grandes contratos, podendo manter previsível seus ganhos.
Mortgage REITs
Já mencionado no tópico anterior, os Mortgage REITs se tratam de dívidas com imóveis. Essas ações são comercializadas de forma ampla nos Estados Unidos com esses ativos, investindo de forma predominante nos títulos imobiliários
Requisitos para um REIT ser qualificado
Nem todas as empresas americanas possuem um REIT qualificado, e por isso elas devem seguir diversos requisitos para poder oferecer os seus imóveis para investimentos:
- Receber uma porcentagem mínima de 75% de toda a receita por meio do aluguel de imóveis, vendas imobiliárias ou encargos sobre hipotecas realizadas por financiamento imobiliário;
- Investir pelo o menos 75% de todos os seus ativos em imóveis, títulos de tesouro americanos ou dinheiro;
- Pagar, no mínimo, 90% do lucro tributável gerado pela operação como dividendos para seus acionistas anualmente;
- Ter 100 cotistas, no mínimo;
- Ser uma cooperação tributável;
- Não possuir mais de 50% de todos os seus ativos em posse de, no máximo, cinco pessoas;
- Possuir administração feita por curadores ou diretores.
Como iniciar meus investimentos em REITs?
Dá para investir em REIT de várias formas, diretamente na bolsa de valores, podendo ser em corretoras nacionais ou internacionais.
A primeira forma de obter esses dividendos é investindo em cotas de ETFs que possuem investimento direto nesse ativo.
Uma outra de investir em REITs é adquirindo BDRs, certificados de ativos que são negociados no exterior, sendo os dois próprios REITs. Você pode detectá-los, observando os dois últimos números de seu código, que sempre será o 34.
Uma outra forma de investir em REITs é pela bolsa americana de valores, por meio do VNQ, um fundo passivo de gestão, sendo o de maior liquidez e ideal para esse tipo de ativo.
Uma última forma, sendo a mais óbvia é adquirir esses ativos de forma individual, cada um com um código específico.
Vale a pena realizar investimentos em REITs?
Sim. O maior fator positivo em investir nesses tipos de ativos é a grande rentabilidade. Por mais que ele seja um investimento de renda variável, alguns tipos de REITs possuem mais vantagem e probabilidade de retornar ótimos lucros no fim do processo.
Além disso, essas empresas pertencem ao ramo imobiliário, um dos setores que mais cresce mundialmente.
No entanto, é importante sempre estar atento ao mercado, sabendo quando começar a investir. O investidor terá descontos concedidos ao aplicar em REITs, então é primordial estar atento a cada atualização desses ativos.